Arrendament d'habitatge amb grans propietaris

Un jutjat de Barcelona ha confirmat la demanda presentada per l'arrendatari d'un immoble, propietat d'un fons d'inversió immobiliària, que sol·licitava la nul·litat parcial del contracte per falta de transparència i el caràcter abusiu d'algunes de les seves clàusules. 

La demandant al·legava que aquestes serien condicions generals de la contractació, no negociades individualment per l'arrendatari i que creen un desequilibri en els drets i obligacions entre les parts, limitant els drets dels consumidors i usuaris, i no respectant la reciprocitat del contracte.

La demandada reconeix la condició de consumidor en l'actora i que les clàusules constitueixen condicions generals de la contractació, però defensa la seva validesa sobre la base de la llibertat de pactes que regeix en dret civil, en què el seu contingut va ser informat precontractualment, coneixent l'arrendatari abans de la signatura del contracte el seu contingut, que va ser lliurement acceptat.

El jutjat, després d'analitzar les clàusules impugnades, assenyala quines i les raons per les quals es declaren abusives:

• Retornar l'import de la fiança en cas que l'arrendatari retorni l'habitatge amb les parets pintades d'un color diferent del blanc o amb forats, fent-los suportar els costos de substitució al seu estat inicial. És abusiu perquè limita de manera desproporcionada els drets de l'arrendatari, qui es veu obligat a mantenir-lo en aquest color durant tot l'arrendament o a retornar-lo pintat de nou, en un estat millorat i sense el deteriorament de l'ús ordinari que, una vegada finalitzat l'arrendament, correspon assumir a l'arrendador. 

• Sanció per retard en el desallotjament de tres vegades els ingressos diaris per cada dia de retard. És abusiu per establir indemnitzacions desproporcionades a un consumidor.

• La renúncia a ser indemnitzada per la interrupció dels subministraments, per causes alienes a la propietat. És abusiva perquè inverteix les obligacions contractuals que corresponen a l'arrendador; és a dir, mantenir les condicions de vida de l'habitatge.

• Visites periòdiques del propietari per comprovar el seu estat. No respecta la igualtat de drets i deures entre les parts, imposant una obligació no prevista per la llei. Només en el moment del lliurament de l'immoble pot l'arrendador comprovar que l'arrendatari ha complert aquest deure contractual.

• Rescissió per incompliment no essencial i no retorn de quantitats en cas de resolució imputable a l'arrendador. És abusiu perquè l'incompliment per part de l'arrendador de les obligacions de conservació permet a l'arrendatari sol·licitar la restitució del lloguer pagat, encara que de forma retroactiva, des del moment en què l'arrendador va incomplir.

• La imposició del pagament de l'assegurança d'impagament de lloguers a l'arrendatari. És nul·la perquè la legislació d'arrendaments no estableix la possibilitat de repercutir-li les despeses que puguin generar mesures que garanteixin la seva solvència. L'arrendador ja disposa de mecanismes que li permeten valorar la solvència de l'arrendatari prèviament a la signatura del contracte.

• La bonificació del lloguer. És abusiu perquè viola la prohibició d'augmentar els ingressos segons l'IPC a partir del tercer any.

• Disposar que les clàusules del contracte s'hagin negociat individualment com a imposició o renúncia o limitació dels drets al consum.

En situacions de controvèrsia relacionades amb el lloguer d'un habitatge, els nostres professionals poden assessorar-vos en la defensa dels vostres drets.